撳錢套現 居屋發達之路

居者有其屋（居屋），曾幾何時，是貧苦公屋戶「升呢」至有樓階層的門檻，或是無數入息有限家庭置業的踏腳石。抽居屋，是大家的集體回憶，抽到就如抽中六合彩！一家大細興奮不已，還一住幾十年成為老街坊；那時候的居屋，是切切實實的用家市場。 但大話特首梁振英，上任半個月，便將居屋變成炒家市場。他宣布每年有五千戶白表客，可免補地價購買綠表居屋，以「加快居屋流轉」。一時間居屋炒起、屢創癲價；以綠表身份住愛蝶灣的趙太，賣樓一鋪賺二百萬；任採購的David，購入大角咀富榮花園，價格仍乾炒上升；而以居屋業主身份，狂借財仔當提款機的亦比比皆是。今日的居屋，是普羅市民發大達的捷徑。 坐享鯉魚門無敵海景的筲箕灣居屋愛蝶灣，上月呎價連環破頂，其中九座高層A室單位，以四百五十三萬元，膺全港最貴綠表（未補地價）居屋王的美譽。「封王」背後，原業主是師奶趙冼翠琼。她一家四口原住將軍澳公屋翠林邨，透過綠表身份（即是將公屋交還房署換居屋），上車購入愛蝶灣，再憑近月「癲價」賣出單位而賺到首期，買下私樓筲箕灣廣場，一步步圓了許多人嘗也嘗不到的置業夢。 圓了我的私樓夢 眼前的趙太，穿着桃紅色睡衣，滿心歡喜地打開家門，讓記者參觀這間被她譽為「好靚」的全港最貴綠表居屋。只見屋內以白色裝潢，簡潔優雅，間隔方正，相當實用，最正是客廳及三個睡房皆可飽覽整個鯉魚門海景。故此趙太賣出這單位時，顯得依依不捨，心情忐忑；上月特首梁振英宣布白表（即非公屋戶但設入息上限）居屋申請者，可購入未補地價的綠表居屋，趙太的單位正正是受惠者，她帶點肉緊地問記者：「你覺得居屋仲會唔會升？我賣遲啲係咪仲賺多啲？」二十多年前，趙太只是和先生及奶奶同住柴灣殘舊公共屋邨的家庭主婦；不久她誕下長子，順理成章入紙申請公屋，等足五年，終於輪候到一個將軍澳翠林邨兩房單位，月租只需千多元，在這裡她再添一丁；然而趙太一直心思思欲搬回港島東區，但向房署申請調遷被拒。她說：「我老公做運輸，成日要揸車去港島返工，個仔又喺筲箕灣返學，住翠林邨搭完港鐵又要駁小巴先到！隧道費又好貴o架嘛！」直至○八年，趙太兩名兒子長大，她遂出擊透過居屋二手市場（綠表），交還翠林邨公屋入市，她一輪嘴說：「未申請前已睇過柴灣富欣花園同西灣河東欣苑，但係東欣苑實用面積唔夠高喎。我原本就心儀富欣花園嘅，始終柴灣居屋只要百幾萬就有三房單位啦，平過而家揀嘅愛蝶灣幾十萬呀！」但申請獲批後，「地膽」必得富物業代理的經紀，死命向她推介愛蝶灣。趙太在看過該六百九十多呎、坐享無遮擋鯉魚門海景、且實用率高有L形客廳的單位後，即念念不忘，幾日後終扑槌以二百四十萬購入，首期六十萬由親友借出。 一鋪賺二百萬 趙太不知道的是，她扑中的竟是居屋樓王！搬入該單位至今，來自地產代理的電話響個不停，紛紛致電趙太查問會否放盤。在好奇心驅使下，趙太於去年某日等候外賣期間，走入附近的長城地產行問價。「你個單位值三百幾萬！」地產代理以為趙太要放盤，心急要帶客人上門睇樓。但趙太耍手擰頭道：「三百幾萬咋喎！梗係唔賣啦！」 直到近月趙太又好奇向銀行查詢居屋按揭，並有驚人發現。「原來層樓就算供滿，未補地價好多銀行都唔肯翻按o架！而且要先去房委會辦手續，證明等錢使。咁我如果老咗有咩事，突然想要一大筆錢點算？」心想「攬住」居屋卻毫無安全感，趙太選擇忍痛割愛；眼見同屋苑七座一個單位於七月破頂，故下決心放盤。 放盤只有幾日，帶挈她購入樓王的必得富經紀王先生，已找來靚客。王先生向記者指，客人鄭鎮城居於鯉景灣、任職機電工程署。由於他有公務員優惠，可以綠表身份買入單位，毋須先補地價；否則補地價金額估計二至三百萬，總樓價便達七、八百萬！不是人人負擔得起。雙方由趙太叫價四百八十萬元開始拉鋸，鍾情海景單位的鄭先生，即場以四百五十三萬扑槌，趙太一鋪獲利二百多萬！她一方面手舞足蹈地向記者硬銷單位，一方面語帶忐忑反問記者：「仲有無得升？經紀話呢類單位銀碼大，新政策難受惠我先賣！」記者只好安慰，這已經是天價！她還是放不低：「真係賣咗買唔番，而家啲九百呎豪宅，邊有我呢個客廳咁大！」 只有爬上去 合約已簽，趙太懷着複雜心情進據私樓！同月她快速以四百多萬購入筲箕灣廣場一個五百九十呎單位，免成無殼蝸牛。「係無呢度咁大咁闊落o架啦！新屋又冇海景，但係居屋真係好冇保障囉！」趙太向記者再三強調居屋詬病，似是講說話安慰自己。「補完地價呢度同嘉亨灣（毗鄰愛蝶灣的私樓）價錢差唔多！但人哋用料同質素好咁多，又送冷氣機同雪櫃。居屋邊有得比呀？」「係，你話我係成功個案，有居屋做踏腳石買私人樓，係啱嘅！但係我唔爬上去，就只會跌落嚟！政府到時會俾番間公屋我咩？真係望住個海景等死。」趙太始終擔憂，日後若遇上家人需一大筆現金，卻無法靠居屋借貸周轉。「咁你要保佑自己一世平安無事，個仔又事業有成囉！」趙太更連珠炮發批評梁振英的新措施。「依家唔賣，政府遲吓又唔知推啲咩措施，可能打擊樓價o架！」毋庸置疑的是，趙太是靠公屋居屋升呢、一圓置業夢的幸運兒。 價格升完再升 上週六，是任職採購的郭偉龍（David）的大好日子。這天他以四百一十萬購入的大角咀居屋、同屬樓王質素的富榮花園收樓，一家四口連工人及父母齊齊到來，迎接歷史一刻。面對直擊其收樓過程的記者，David難掩興奮，拿出一份彩色列印的圖則連相片道：「呢啲係我睇樓時影低嘅，部分傢俬搬走咗，如果你哋要，等我email俾你！」?到二十樓，一出?未到單位門口，郭老爸就高興道：「嘩，條走廊咁闊嘅！」原來貴為九龍居屋王的富榮花園，不單由私人參建，還是和諧式設計，大堂是一個偌大的正方形，電梯左右前後都有約幾十呎空間，一梯六伙齊齊開門都不會背貼背，門前有大量空間放置雜物，就算David隔壁單位將小孩單車放在走廊，我們一行九人聚在David門口，仍容得下兼走動得綽綽有餘。 五百呎間三房 由於一家人都是第一次開這道「新屋」門，所以擾攘了五分鐘才能成功開門入屋，David笑言，睇樓時無留意原業主裝了三重鎖，「這個單位我一睇就鍾意，前後只用了一小時，我就決定買入，貪其實用率高，雖然得五百六十八呎，但可以間到三間房。」David拿出另外兩張彩圖，展示如何將現有兩間改作三房，「將廚房縮細一點，再將隔籬間房一開二……呢張圖show的是會用的物料，你睇吓……」David邊講邊再揭開另一張彩圖。 David在葵興邨長大，廿年前因政府拆邨，其父以綠表身份，花了五十多萬買下荔景站側邊的居屋賢麗苑，一住至今，故David對居屋情有獨鍾，甚有研究，「居屋實用率是比較高，但都要揀屋苑，好似富榮花園同海富苑，樓齡只差兩年，但我揀的富榮花園，實用率高達八成半，比海富的七成六多一成。」三十多歲的David，將資料放入Samsung手機，經常參考，功課做到足，「CY一早放風會有居屋政策，早在三月我已經睇過一輪樓，這類五百幾呎單位當時已賣三百七十萬，仲升緊，趁梁振英未搞亂個市，小朋友又放緊暑假，係時候換樓了！」 這已是David第四次置業，「○一年房協同房委都有貸款計劃幫青年上車，我就向房協借咗三十萬首次置業貸款，以一百萬買入葵芳閣，不過呢啲貸款計劃現時無了！」因此Daivd上車首期連佣金律師費等，只需付十萬元，○七年賣走賺八萬後，他跳級踩入珀麗灣，○九年賣走又賺四十多萬；緊接購入的新葵芳花園，最後賣出再賺一百一十三萬。乘着香港樓價愈升愈有的畸形現象，他亦愈住愈貴、換樓四次、由一百萬元的細價小屋苑，輾轉到二百、三百萬元的大型私樓，最後換入富榮花園這四百多萬的居屋樓王。 居屋豪宅名校網 有一子一女、湊夠「好」字的David謂，今次換樓全為下一代，「睇中油尖旺呢個名校網，唔好話同九龍站啲富豪share，哈哈，淨係奧運站一帶的私樓都過萬元一呎啦。始終我哋唔係有錢，要搵間有津貼嘅好學校唔容易。阿女明年就要報小學，今年搬屋就啱晒，只要阿女入到我哋鎖定的學校，細佬就一定入到！」David跟記者大談如何為子女鋪路，還未懂事的兩姊弟就在廳房追逐穿梭，顯然全家人對購入這間居屋都相當滿意。單位平均呎價達七千二百多元，問David會否肉赤，他不痛不癢道：「而家又再升咗價啦！我又唔覺得好貴喎，反正新葵芳花園個單位，都以破屋苑新高呎價賣出，近六千二百元o架，嗰度成三十年樓喎！呢度樓齡十四年，仲有交通方便好多，去奧運站、出旺角、返大陸（指上三號幹線）同樣都係十幾分鐘！」前後住過三個私人屋苑的David，嫌棄私樓的會所設施，認為「不常用」，兩夫婦還是喜歡帶女兒到美孚的公共圖書館借書，他又大讚富榮花園屬居屋，無會所；管理費只是每呎九毫，經濟實惠。「五年前我細佬大學畢業，怕佢好易過資助限額，所以我哋就叫佢即刻以白表身份申請居屋，始終居屋作為上車比較易嘛，最終他以一百二十萬買了屯門景新臺，好近輕鐵站，都幾好住。睇報紙話，而家值二百萬，又賺咗！」如今郭氏父子三人，各有一間居屋，樂也融融。 狂借財仔任你撳錢 「未補地價嘅居屋……都無問題！」廣告歌都有得唱，近年不斷有財務公司，以未補地價的居屋都可借錢一招，吸引居屋業主借錢。事實上，未補地價的居屋，只可向持牌銀行及政府抵押借一按或加按，還要事先申請，財仔肯借「二按」，只是因業主有磚頭揸手較有保障，借的仍然是私人貸款而非按揭，利率奇高；但就令大量居屋業主，藉此變相將居屋變為提款機或撳出救命錢。 第一信用財務主席冼國林指：「未補地價嘅居屋唔能夠成為抵押品，這只是一啲細財仔吸客嘅伎倆；將貸款協議放上土地註冊處記錄，亦只係嚇吓業主還錢。由於借嘅係personal loan，利率一般都係十幾廿厘。」部分財困業主，睇中這條「財路」；去年十二月破產的盧嘉英，自一○年七月至去年八月，僅十三個月內，便以旺角海富苑居屋業主身份，反覆五次向三間財仔借貸，狂撳二百七十多萬元，相信當中涉及債冚債，財仔息口高達三十至四十八厘！盧嘉英最終頂唔順，居屋被一按銀行滙豐收為銀主盤變賣，最終以約三百六十萬元於自由市場易手；扣除補地價及償還滙豐樓按餘額，所剩無幾。 曾是大行經紀、○八年在灣仔成立代理行的蔡俊雄，手持將軍澳唐明苑居屋單位，亦曾四次找財仔，最後一次是去年底，借十二萬年息高達四十八釐，今年四月蔡俊雄以二百五十三萬沽出單位，可幸扣除補地價後有錢落袋。本週二蔡俊雄回覆，起初態度友善，後來語帶不悅：「係啲agent亂講，唔好寫我呀！」記者向其員工查詢，他們好奇反問：「即係佢冇還錢呀？」他的員工都不知老闆行蹤及公司生意額，只知他經常外出工作，行蹤神秘。 專家意見：居屋要設限 記者走訪多個業主及買家，都認為居屋夠實用，價錢又較私樓平，地位較前大大提高。事實上，近月居屋價屢創新高，但因業主都不肯放盤，形成有價無市。在筲箕灣開茶餐廳的何太，早年居於西灣河成安村寮屋，「約三十年前，政府要清拆，就一間木屋派一間公屋，那時我還未嫁，我家派了兩間，住在隔籬村（十字徑村）的老公就派一間。」有三間公屋在手的何太一家，近年以兩間公屋「換」兩間居屋，自然發過豬頭。記者到訪其中一個筲箕灣居屋東欣苑的三房單位，間隔極為實用，還以三十多萬裝修，廚廁配套媲美私樓。「今年五月時，有個經紀來茶餐廳食飯傾開，話這單位最少值三百二十萬，我不捨得賣，近日有個舊寮屋街坊出價近三百五十萬，嗯，等我再諗吓先。」仍居於公屋的何太笑言。 居屋當寶唔肯賣 居屋癲價，全因梁振英的新政策，他宣布每年有五千個名額，容許月入三萬元的家庭以白表資格，購買免補地價的居屋。居屋至此便不論綠表或自由市場，都即時封盤、反價、追價、創新高，如今更是全城缺盤，「富榮花園有十八座，但只得約十個放盤，全數放盤呎價七千，業主都觀望，驚賣平咗。」專做居屋的利嘉閣助理區域經理馮樹勳道。居屋業主都想賺到盡，買家卻驚明年更多人爭，令樓價短短一個月升了一成。以前居屋有「補地價」一招作為居屋這優惠政策的金剛箍，但現時可免補地價，又應否有更多限制以免不公平？」城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，政府要考慮更多細節：「係咪應該設禁售期？但禁售期內買家患病、財困等，又如何處理呢？是否可以由政府原價購回？五千個名額是一批過，還是分批？合資格人士又是否一世只可抽一次？」潘永祥又指，現時外圍不穩、利息低、通脹壓力大等客觀因素完全無變，樓市的漣漪全由政府公布的土地政策所推動。 居屋Q & A Q：何為居屋補地價？由買家還是業主負責？ A：房委出售居屋予公屋居民（即綠表）時，售價會比市價低，兩者相差的折扣率為補地價時計算金額的依據。業主要將居屋二手市場的單位自由買賣，要先補地價。補地價手續需由業主在未出售居屋前，向房委會提出申請及辦理。 Q：居屋補地價金額由誰釐定？ A：房委會。收到業主申請後，房委會於一個月內安排測量師上門進行估價，收費為四千零二十元；業主接受補地價金額，該筆款項將在所需支付的補地價中扣減；若業主不接受補地價，收費也不能退回。 Q：申請居屋補地價需時多久？ A：約兩至三個月。首個月為安排測量師估價，在房委會批出補地價金額後，業主有兩個月時間考慮是否接受。 Q：不服居屋補地價金額，可否向房委會上訴？ A：不可以。 Q：除了出售居屋，綠表身份業主要出租居屋，是否需要補地價？ A：需要。業主暗中將此類居屋出租，屬於違法，刑責最高罰款五十萬元及入獄一年。 Q：綠表買家購入未補地價的居屋，能否向銀行承造按揭？ A：可以。二○一○年十月經修訂，按揭還款保證期可長至三十年；銀行在承造按揭時，會以三十年減去該居屋樓齡，作為按揭年期的上限。例如大角咀富榮花園樓齡十四年，按揭便只能做十六年。 Q：未補地價的居屋可否加按或供斷後重按？ A：可以。但業主需得到房委會批准才可進行，一般批准原因僅限於籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主離婚/分居而需向配偶還樓價或支付贍養費，或業主因生意出現財困等，手續需時一個月。另，申請費用三千四百二十元，不論申請成功與否均不能退回，而獲批後還需繳付三千八百元草擬法律文件手續費。 Q：財務公司可否以未補地價的居屋作抵押品，借錢予業主？ A：不可以。未補地價居屋的貸款財務機構，僅限於持牌銀行或特區政府，財務公司只是向業主借出私人貸款。 Q：是否只有公屋戶籍的戶主，才可以成為未補地價的居屋業主？ A：是。若公屋戶主為退休人士，或收入有限，在銀行要求下，其他家庭成員可以作擔保人，但並無業主的實際權利。要轉讓業權，普遍做法是業主另立一張「平安紙」，指明將該居屋單位轉送予相關家庭成員。